Rentabilité Airbnb au Maroc : ce que rapporte vraiment une location courte durée, ville par ville

« Combien ça rapporte ? » C'est la première question de tout propriétaire qui pense à louer son appartement ou son riad à la nuitée. Les réponses qui circulent vont du simple au triple, et presque aucune ne dit d'où viennent ses chiffres, ni s'il s'agit d'un prix affiché, d'un revenu brut ou de ce qui reste réellement en fin de mois.

Ce guide d'agencewebbot.com rassemble les données publiées par les outils qui suivent les annonces au Maroc, avec leur source et leur date, puis explique pourquoi elles ne disent pas toutes la même chose. Il détaille ensuite ce qu'il faut retirer du revenu brut pour savoir ce qu'il vous reste vraiment.

Les revenus moyens par ville

AirROI, un outil qui suit les annonces actives sur les plateformes de location, publie pour le Maroc un revenu moyen par annonce et par mois, calculé sur les douze derniers mois. Voici ses chiffres pour les principales villes, tels qu'affichés sur sa page mise à jour le 12 septembre 2026 :

Deux enseignements, avant même de regarder le détail. D'abord, Marrakech concentre de loin le plus d'annonces et les revenus les plus élevés. Ensuite, le classement n'est pas celui de la taille des villes : Taghazout et Essaouira, beaucoup plus petites, font mieux que Casablanca. Une location courte durée rapporte d'abord là où l'on vient en vacances, pas là où l'on vient travailler.

Ces montants sont des revenus bruts de réservation : c'est ce que paient les voyageurs, avant toute dépense. Ce sont aussi des moyennes, tirées vers le haut par les villas et les riads haut de gamme. Un appartement de deux pièces fera, le plus souvent, moins que la moyenne de sa ville.

Marrakech : 37,6 % ou 62 % d'occupation ?

Pour Marrakech, deux outils publient des chiffres qui semblent se contredire. AirROI annonce un prix moyen de 156 $ la nuit et un taux d'occupation de 37,6 %. Airbtics, sur la période de février 2025 à janvier 2026, annonce un prix de 850 dirhams la nuit, un taux d'occupation de 62 % et un revenu annuel typique de 195 000 dirhams par annonce, sur 9 818 annonces.

Les deux sont exacts, mais ils ne mesurent pas la même chose. AirROI rapporte les nuits réservées à l'ensemble des nuits disponibles des annonces qu'il suit, y compris celles qui sont peu actives. Airbtics, lui, écarte les annonces restées indisponibles trois mois ou plus et celles sans aucune réservation, puis retient la médiane, c'est-à-dire la valeur du milieu. Il ne regarde donc que les annonces qui tournent réellement, ce qui donne mécaniquement un taux plus élevé et un prix par nuit plus bas, moins influencé par les biens de luxe.

Retenez la leçon plutôt que l'un des deux chiffres : une moyenne de marché ne dit rien de votre bien. Elle mélange des annonces très actives et d'autres presque à l'arrêt. La seule question utile est de savoir dans quelle partie de ce marché votre logement se situe.

Le quartier compte autant que la ville. Toujours selon Airbtics, le prix moyen par nuit atteint 1 082 dirhams dans la Médina, 1 163 dirhams à l'Agdal et 799 dirhams à l'Hivernage.

Prix affichés : ce que montrent de vraies annonces

Le baromètre publié par Le Réseau, un regroupement de gestionnaires de locations au Maroc, apporte un autre éclairage : il relève les prix affichés sur un échantillon de 62 logements réels. Dans son édition du 3 août 2026, le prix médian par nuit est de 99,50 €. Marrakech arrive en tête avec 122,50 € (sur 26 logements), devant Casablanca à 71 € (sur 15) et Agadir ville à 47,50 € (sur 6).

La source le dit elle-même : l'échantillon est petit, il n'a pas été tiré au hasard, et ce sont des prix affichés, pas des montants réellement encaissés. Le chiffre d'Agadir, calculé sur six logements, est une indication, pas une statistique. Ces prix restent utiles pour une raison simple : ils montrent ce que vos concurrents demandent, à l'écran, au moment où un voyageur compare.

Du revenu brut à ce qui vous reste

Entre le montant payé par le voyageur et ce qui arrive sur votre compte, plusieurs lignes s'intercalent. Les oublier est la première cause de déception chez les propriétaires qui se lancent.

La gestion

Si vous confiez votre bien à une conciergerie, le modèle le plus courant est un pourcentage des revenus de réservation. Le baromètre de Le Réseau le situe « le plus souvent autour de 20 % », en précisant qu'il s'agit d'une observation de terrain et non d'une statistique. Les grilles publiées par les conciergeries elles-mêmes vont dans le même sens : Morokeys affiche 15 % TTC pour une villa ou un riad et 20 % pour un appartement, calculés sur le versement de la plateforme ; Atlas Villas Marrakech indiquait, dans un article de mai 2025, une moyenne de 20 % TTC au Maroc.

Le taux ne suffit pas à comparer. Deux conciergeries à 20 % peuvent coûter du simple au double selon que le ménage est inclus ou refacturé, que le linge et les consommables sont compris ou non, et que le pourcentage s'applique au montant brut réservé ou au montant net encaissé.

Le ménage, le linge et l'entretien

Même si vous gérez seul, chaque départ entraîne un ménage, un change de linge et le réassort des consommables. Selon le cas, ce coût est payé par le voyageur sous forme de frais de ménage ou absorbé dans votre prix. Notre guide sur le ménage entre deux séjours détaille ce qui se joue dans ces deux heures.

Les charges du logement

Électricité, eau, internet, abonnement à la télévision, entretien de la piscine si vous en avez une : en location courte durée, c'est le propriétaire qui paie, et la climatisation l'été pèse lourd sur la facture d'électricité.

Les taxes et l'impôt

La taxe de séjour s'ajoute au prix payé par le voyageur : vous la collectez, puis vous la reversez à la commune. Elle ne réduit pas votre revenu, mais elle doit être prévue dans votre prix et dans votre comptabilité.

Pour l'impôt sur le revenu, tout dépend de la catégorie dans laquelle tombent vos loyers. S'ils sont imposés comme revenus fonciers, le Code général des impôts 2026 prévoit un abattement de 40 % avant application du barème (article 64), ou, sur option, un taux de 20 % appliqué au montant brut. Mais ces règles ne valent que si la location n'entre pas dans les revenus professionnels (article 61) : une location accompagnée de services proches de l'hôtellerie peut basculer dans cette autre catégorie, avec d'autres règles de calcul.

La TVA a, elle aussi, ses règles propres : le Code distingue la location de locaux meublés et les opérations d'hébergement, qui n'ont pas le même taux. Ces points dépendent de votre situation exacte : faites-les valider par un expert-comptable avant de calculer votre rentabilité, et non après la première année.

Un exemple de calcul, à adapter à votre bien

Prenons une annonce de Marrakech qui ferait exactement la moyenne d'AirROI : 1 211 $ de revenu brut par mois. Avec une conciergerie à 20 % calculés sur ce montant, il reste 969 $ avant les charges du logement, le ménage s'il n'est pas inclus, et l'impôt. Sur la même base, une conciergerie à 15 % laisserait 1 029 $, et une gestion par vous-même laisserait le revenu entier, mais aussi tout le travail : les messages des voyageurs, les arrivées tardives, les ménages à coordonner et les déclarations.

Cet exemple n'est pas une promesse : il part d'une moyenne, et votre bien n'est pas la moyenne. Il montre seulement l'ordre de grandeur de ce qu'il faut retirer avant de parler de rentabilité.

Ce qui conditionne le revenu avant même la première réservation

Une location courte durée qui rapporte, c'est d'abord une location qui a le droit d'exister. Quatre obligations s'appliquent avant d'encaisser la première nuit, et aucune ne se délègue entièrement à une conciergerie :

• l'autorisation d'exploitation, prévue par la loi 80-14 et son décret d'application : voir la procédure d'autorisation ;
• l'assurance : voir ce que votre assurance doit couvrir ;
• la déclaration de chaque voyageur : voir la fiche de police ;
• la taxe de séjour, collectée et reversée à la commune.

L'article 43 de la loi 80-14 punit d'une amende de 50 000 à 500 000 dirhams quiconque exploite sans l'autorisation requise. Une seule amende peut effacer plusieurs années de revenus : c'est la ligne qui manque à la plupart des calculs de rentabilité.

Questions fréquentes

Combien rapporte une location Airbnb à Marrakech ?

Selon AirROI (12 mois glissants, page mise à jour le 12 septembre 2026), une annonce de Marrakech rapporte en moyenne 1 211 dollars par mois. Selon Airbtics (février 2025 à janvier 2026), le revenu annuel typique d'une annonce active est de 195 000 dirhams. Ce sont des revenus bruts de réservation, avant commission, ménage, charges et impôts.

Pourquoi les taux d'occupation publiés pour Marrakech sont-ils si différents ?

Parce que les outils ne calculent pas la même chose. AirROI publie 37,6 % en rapportant les nuits réservées aux nuits disponibles de toutes les annonces suivies. Airbtics publie 62 % en ne gardant que les annonces réellement actives et en prenant la médiane. Les deux chiffres sont exacts dans leur méthode ; ils ne se comparent pas directement.

Quelle part du revenu garde le propriétaire avec une conciergerie ?

Le modèle le plus répandu est un pourcentage des revenus de réservation, souvent autour de 20 %. Mais deux conciergeries au même pourcentage peuvent coûter très différemment : tout dépend de ce qui est inclus (ménage, linge, consommables) et de la base de calcul. C'est ce périmètre qu'il faut comparer, pas seulement le taux.

La rentabilité se joue sur les nuits que vous ne perdez pas

Les moyennes publiées donnent un ordre de grandeur : une location bien placée à Marrakech, à Essaouira ou à Taghazout peut rapporter plus de mille dollars bruts par mois, une location à Casablanca beaucoup moins. Entre ce brut et ce qui vous reste, il y a la gestion, le ménage, les charges et l'impôt, et c'est sur ces lignes que deux biens voisins finissent par ne pas rapporter la même chose.

Il y a aussi les réservations qui se perdent parce qu'une question est restée sans réponse à deux heures du matin. C'est le rôle de l'assistant WhatsApp d'agencewebbot.com : répondre aux voyageurs à toute heure, dans leur langue, et vous alerter seulement quand une décision vous revient. Décrivez-nous votre bien et votre façon de le gérer, nous vous dirons honnêtement ce qui peut être automatisé et ce qui doit rester entre vos mains.

Ce guide est rédigé par Agence WebBot, assistant WhatsApp pour la gestion locative au Maroc (agencewebbot.com). Les chiffres cités proviennent des sources indiquées, consultées le 11 octobre 2026.

Photo : Riccardo Monteleone, Unsplash.