La loi marocaine prévoit neuf types d'hébergement. Aucun ne s'appelle « appartement »

Vous louez un appartement à la nuitée à Marrakech ou à Casablanca. Vous vous demandez si c'est autorisé, et si quelqu'un peut vous le reprocher un jour. La réponse n'est ni « oui » ni « non » : la loi marocaine ne vous a pas oublié, elle vous a rangé dans une catégorie dont personne ne parle.

Cet article reprend la loi 80-14 et ses décrets d'application, article par article, pour vous dire où vous vous situez et quelle démarche fait quoi. Tout ce qui suit vient des textes officiels, et chaque affirmation porte sa référence.

Verdict rapide

Neuf types, et une définition large

L'article 2 définit l'établissement d'hébergement touristique comme tout établissement à caractère commercial, qui reçoit une clientèle de passage ou de séjour et lui fournit une prestation d'hébergement, et en tout ou partie des prestations de restauration et d'animation.

L'article 3 en dresse ensuite la liste, et c'est là que tout se joue. Neuf types : hôtel, hôtel club, résidence de tourisme, maison d'hôtes, riad, kasbah, gîte, pension, camping. Pour chacun, le texte précise ce qui le caractérise. La résidence de tourisme, par exemple, est un hébergement à vocation touristique qui offre en location des unités de logement meublées et dotées d'une cuisine. La maison d'hôtes prend la forme d'une villa ou d'une maison. Le riad se reconnaît à son architecture et à sa décoration traditionnelles marocaines.

Aucun de ces neuf types ne décrit un appartement meublé loué en entier à des voyageurs. C'est ce qui alimente la confusion : on lit partout que « la location courte durée est interdite au Maroc » ou, à l'inverse, qu'« elle est libre ». Les deux sont faux. Le texte ne l'interdit pas, et il ne la laisse pas non plus sans cadre.

Là où votre appartement peut entrer : les autres formes d'hébergement

Le chapitre III de la loi ouvre un autre volet, celui des « autres formes d'hébergement touristique ». Il en définit trois.

Le bivouac, pour les campements temporaires.

L'hébergement chez l'habitant, qui est « une forme d'hébergement sous gestion familiale qui permet à un particulier d'accueillir dans l'habitation où il élit domicile une clientèle touristique pour une ou plusieurs nuitées ». La précision compte : ce régime suppose que vous habitez sur place. Un propriétaire qui loue un appartement qu'il n'occupe pas n'entre pas dans cette case.

L'hébergement alternatif, défini comme les formes d'hébergement « qui ne présentent pas d'aspects communs avec les types et les formes définis au niveau de la présente loi et pouvant être installés en montagne, dans le désert ou dans tout autre site présentant un intérêt touristique ».

C'est cette troisième catégorie qui vous concerne probablement. Elle existe précisément pour accueillir ce que la loi n'a pas prévu ailleurs. Mais je préfère être franc : le texte ne dit nulle part « un appartement meublé est un hébergement alternatif ». Il pose une catégorie, et c'est l'autorité locale qui apprécie si votre bien y entre. Personne d'autre ne peut trancher à sa place, et surtout pas un article de blog.

Deux régimes, deux guichets différents

C'est le point le plus utile de tout ce dossier, et c'est celui que les sites d'agences ne mentionnent presque jamais.

Pour un établissement (hôtel, riad, maison d'hôtes, résidence de tourisme), l'article 5 de la loi subordonne l'ouverture à une autorisation d'exploitation, elle-même conditionnée à un classement provisoire et à la souscription d'un contrat d'assurance. Le décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023 précise où l'on dépose : auprès du centre régional d'investissement, par voie électronique contre récépissé. Le dossier comprend la demande selon le modèle officiel, une copie du certificat de conformité, et un formulaire des normes d'équipement renseigné selon le type et la catégorie.

Pour l'hébergement chez l'habitant ou l'hébergement alternatif, l'article 30 de la loi prévoit une autorisation assortie d'un cahier des charges. Le même décret, à son article 60, précise que cette autorisation « est délivrée sur demande déposée, contre récépissé, par l'intéressé auprès de l'autorité locale compétente ».

Autrement dit : le riad passe par le centre régional d'investissement, l'appartement passe par l'autorité locale. Se tromper de guichet, c'est perdre des mois.

Les six documents à réunir

L'article 61 du décret donne la liste exacte pour l'hébergement chez l'habitant ou l'hébergement alternatif. Six pièces.

1. La demande d'autorisation d'exploitation, renseignée sur le modèle fixé par arrêté conjoint de l'autorité gouvernementale chargée de l'intérieur et de l'autorité gouvernementale chargée du tourisme. 2. Une copie de la carte nationale d'identité électronique du responsable de l'hébergement. 3. Une copie du contrat d'assurance prévu à l'article 34 de la loi, c'est-à-dire l'assurance contre les risques d'incendie, de vol des effets des clients et de responsabilité civile. 4. Les photos des chambres à commercialiser et des espaces communs. 5. Une copie du permis d'habiter du local, ou un certificat délivré par un ingénieur spécialisé attestant que le bâtiment répond aux exigences de sécurité, de solidité et de stabilité, et aux règles de prévention contre les risques d'incendie. 6. Le cahier des charges d'exploitation signé par le responsable.

Ces six pièces, c'est la liste officielle. Ce n'est pas une liste indicative trouvée sur un forum.

Ce que ça coûte de ne pas le faire

L'article 43 de la loi punit d'une amende de 50 000 à 500 000 dirhams quiconque ouvre un établissement d'hébergement touristique ou exploite une autre forme d'hébergement touristique sans l'obtention des autorisations d'exploitation prévues respectivement aux articles 5 et 30. La rédaction vise les deux régimes. Un appartement exploité sans autorisation entre donc théoriquement dans le champ de cette amende.

Deux autres chiffres, souvent mal repris :

L'article 44 punit de 50 000 à 500 000 dirhams le défaut d'assurance, mais réduit ces montants à 10 000 et 100 000 dirhams lorsque l'auteur est un exploitant de la forme d'hébergement chez l'habitant. Cette réduction ne concerne que l'assurance, pas l'absence d'autorisation.

L'article 48 punit d'un emprisonnement d'un mois à six mois et d'une amende de 50 000 à 100 000 dirhams, ou de l'une de ces deux peines seulement, tout exploitant qui manque à ses obligations de déclaration et d'archivage des articles 36, 37 et 38, c'est-à-dire la télédéclaration quotidienne des voyageurs. C'est une obligation permanente, qui revient à chaque arrivée.

Un dernier point qui change la donne pour beaucoup de propriétaires : l'article 49 précise que les circonstances atténuantes du code pénal ne s'appliquent pas aux amendes prévues par cette loi. Et l'article 50 double les peines en cas de récidive.

Questions fréquentes

Mon appartement à Marrakech est-il automatiquement hors la loi ?

Non, et l'inverse est faux aussi. Aucun des neuf types de l'article 3 ne décrit un appartement meublé loué en entier, et l'hébergement chez l'habitant suppose que vous y élisiez domicile. Votre situation se range probablement dans l'hébergement alternatif de l'article 29, une catégorie ouverte dont l'appréciation revient à l'autorité locale. Le seul moyen de savoir où vous êtes, c'est de poser la question à votre commune, dossier en main.

Le classement par étoiles me concerne-t-il ?

Non, pas si votre bien relève des autres formes d'hébergement. Le classement par étoiles ne concerne que les neuf types d'établissements : c'est l'article premier du décret qui fixe, pour chacun, les catégories possibles, du luxe à une étoile. Et les visites mystères prévues par ce même décret ne visent que les hôtels, hôtels clubs, résidences de tourisme, maisons d'hôtes et riads des catégories supérieures. Un gîte, une pension, un camping, ou un hébergement alternatif n'y sont pas soumis.

Par où commencer concrètement ?

Trois étapes, dans cet ordre. D'abord, appelez votre commune ou présentez-vous au service concerné, et demandez si votre bien relève de l'hébergement alternatif, en montrant l'article 29 de la loi. Ensuite, réunissez les six pièces de l'article 61 du décret, en sachant que l'assurance est obligatoire de toute façon, et pas seulement pour la location touristique. Enfin, déposez votre demande contre récépissé auprès de l'autorité locale. Ce récépissé est votre preuve de bonne foi.

Réglez votre situation une fois, et reprenez la main sur vos arrivées

La partie administrative se règle une fois. Le reste, la télédéclaration quotidienne, le bulletin individuel à chaque arrivée, la pièce d'identité à réclamer, ne s'arrête jamais. C'est quelques minutes par voyageur, chaque jour, toute l'année, y compris quand vous êtes en déplacement ou quand un voyageur arrive à 23 heures.

C'est là qu'un assistant WhatsApp prend le relais, si vous en avez besoin : il réclame la pièce d'identité à l'arrivée, récapitule les informations, et vous prépare de quoi déclarer. Il ne remplace ni votre autorisation ni votre comptable, il vous enlève la partie répétitive.

Sources

Toutes les affirmations de cet article viennent des textes officiels suivants, consultés le 22 septembre 2026 :

• Loi n° 80-14 (PDF officiel du ministère du Tourisme), promulguée par le dahir n° 1-15-108 du 4 août 2015, publiée au Bulletin Officiel n° 6404 du 15 octobre 2015.
• Page hébergement touristique du ministère du Tourisme, d'où viennent les décrets et arrêtés d'application cités ci-dessous.
• Décret n° 2-23-441 du 13 juillet 2023 pris pour l'application de certaines dispositions de la loi n° 80-14, publié au Bulletin Officiel n° 7462 du 4 décembre 2025.
• Décret n° 2-15-865 du 9 juin 2016 fixant les modalités de télédéclaration et le modèle du bulletin individuel d'hébergement, publié au Bulletin Officiel n° 6488.
• Arrêté conjoint n° 3171-16 fixant les modalités d'inscription au système de télédéclaration.

Cet article décrit le cadre général. Il ne remplace pas l'avis de votre commune ni celui d'un professionnel : votre situation dépend de votre bien, de votre commune et de votre dossier. Faites confirmer votre cas avant d'investir.