Faut-il une société pour ouvrir une conciergerie au Maroc ?

Mis à jour le 2 novembre 2026

Ce guide d'agencewebbot.com compare les statuts d'après les textes de la DGI. L'essentiel : non, aucun texte que nous ayons trouvé n'impose la société à une conciergerie, et nous n'avons trouvé aucune loi propre à ce métier. Mais le statut d'auto-entrepreneur vise les petits volumes et une liste de professions en est exclue : la question est à faire confirmer pour votre activité. Au-delà, la vraie différence entre personne physique et SARL se joue sur la TVA et sur la protection de vos biens.

Les trois voies en un coup d'œil

Auto-entrepreneur : deux limites de chiffres, une liste à vérifier

Pour les prestations de services, l'article 42 ter du CGI fixe un plafond de 200 000 DH encaissés par an, et l'impôt est de 1 % de ce chiffre. Si vous ne touchez que votre commission, c'est elle qui compte ; si vous encaissez les loyers pour le propriétaire, faites confirmer ce qui entre dans ce chiffre. Un calcul simple : à 20 % de commission, 200 000 DH correspondent à 1 000 000 DH de loyers gérés.

Le plafond de 80 000 DH par client. Au-delà de ce montant annuel pour un même client, le surplus subit une retenue à la source de 30 %, opérée par ce client (articles 45 bis-II et 73-II-G-8° du CGI). Une conciergerie qui travaille surtout pour un propriétaire aux multiples logements l'atteint vite, et ce propriétaire doit alors faire cette retenue.

Les professions exclues. Le guide de la DGI liste, parmi les contribuables exclus, les hôteliers, les mandataires négociants et les marchands de biens immobiliers. La conciergerie n'y est pas nommée, mais une activité qui encaisse pour le propriétaire ou qui exploite elle-même l'hébergement s'en approche. C'est une zone grise : décrivez votre activité telle qu'elle est et faites confirmer le régime par écrit à votre direction des impôts avant de vous inscrire.

Si le plafond est dépassé deux années de suite, le régime prend fin et le résultat net réel s'applique par défaut, sauf option pour le résultat net simplifié ou la CPU. L'adhésion au régime de sécurité sociale est obligatoire. Le ministère de l'Industrie cite la protection de la résidence principale contre la saisie : elle ne vaut pas protection de tout le patrimoine.

La CPU : une étape souvent oubliée

Personne physique, vous pouvez opter pour la contribution professionnelle unique jusqu'à 500 000 DH de chiffre d'affaires en prestations de services (article 41 du CGI). La TVA reste exonérée sous ce seuil pour un prestataire personne physique. La règle des 80 000 DH par client s'applique aussi à ce régime (article 45 bis-II). Faites vérifier par un comptable le calcul propre à votre cas, et les exclusions prévues par l'article 41.

SARL ou SARL à associé unique : ce qu'elle protège

La loi n° 5-96, modifiée par la loi n° 24-10, permet une SARL à un seul associé, avec un capital fixé librement par les associés. Ceux-ci ne supportent les pertes qu'à hauteur de leurs apports. Pour un métier où un accident peut engager la responsabilité, c'est un vrai argument, sans être une immunité : une assurance reste nécessaire et les dirigeants peuvent répondre de leurs propres infractions. En droit des données, par exemple, l'article 64 de la loi 09-08 double les amendes de la société, sans préjudice des peines de ses dirigeants.

En contrepartie, comptez une comptabilité complète et un coût annuel à demander à un comptable : nous ne donnons pas de chiffre sans devis réel.

Le piège de la TVA à 20 % sur la commission

L'exonération de l'article 91-II-3° ne vise que les personnes physiques jusqu'à 500 000 DH. Une SARL y échappe donc : elle facture la TVA dès le premier dirham. Le taux de l'article 99 est de 20 %, et l'article 89-I-10°-b vise le courtage et « toute prestation de service ». La base est le montant brut de la commission, diminué des dépenses engagées pour le compte du client et remboursées à l'identique (article 96-7°).

Le piège est double. Si vous annoncez « 20 % de commission » sans préciser, la TVA sort de votre marge : sur 100 000 DH TTC, il vous reste 83 333 DH hors taxe. Et un propriétaire particulier non assujetti ne la récupère pas, alors que votre concurrent auto-entrepreneur ne la facture pas. Annoncez donc vos prix hors taxe et toutes taxes comprises dès le départ. En contrepartie, une société assujettie peut déduire la TVA de ses propres achats dans les conditions du CGI.

Attention enfin : l'article 99 prévoit 10 % pour les opérations d'hébergement. Si c'est votre société qui vend la nuitée au voyageur, le schéma n'est plus celui d'une commission, et les obligations d'exploitant changent aussi. À faire trancher par un comptable.

Comment choisir, en pratique

• Vous testez avec un ou deux logements : la personne physique reste la plus légère, si le régime est confirmé pour votre activité.
• Un même propriétaire pèse plus de 80 000 DH par an : calculez la retenue avant de signer.
• Vous approchez 200 000 DH de commissions, embauchez, ou encaissez des loyers pour autrui : étudiez la CPU ou la SARL avec un comptable, avant le dépassement.

Quel que soit le statut, la conciergerie doit savoir qui fait quoi : fiche de police, assurance et contrat ne changent pas avec la forme juridique.

Questions fréquentes

Peut-on ouvrir une conciergerie en auto-entrepreneur au Maroc ?

Le métier n'est pas nommé dans la liste des exclusions de la DGI, mais celle-ci comprend les hôteliers et les mandataires négociants. Faites confirmer par écrit à votre direction des impôts que votre activité réelle entre dans le régime. Le plafond est de 200 000 DH encaissés par an pour des services.

Une conciergerie doit-elle facturer la TVA ?

Une SARL oui, à 20 % sur sa commission. Un prestataire personne physique est exonéré jusqu'à 500 000 DH de chiffre d'affaires annuel (article 91-II-3° du CGI), et la DGI indique que l'auto-entrepreneur est hors champ de la TVA.

Quel capital faut-il pour une SARL au Maroc ?

Depuis la loi n° 24-10, le capital est fixé librement par les associés. Un seul associé suffit.

Que se passe-t-il au-delà de 80 000 DH avec un même client ?

Pour un auto-entrepreneur ou un contribuable à la CPU, le surplus subit une retenue à la source de 30 % opérée par le client, selon les articles 45 bis-II et 73-II-G-8° du CGI.

En résumé

Pour agencewebbot.com, une chose compte : le statut se change, mais pas sans frais ni formalités. Une heure avec un comptable, le contrat type et vos prévisions de commissions sous les yeux, évite la plupart des mauvaises surprises.

Ce guide est rédigé par Bouchaib Hachmi pour Agence WebBot, assistant WhatsApp pour la gestion locative au Maroc (agencewebbot.com). Textes relus le 2 novembre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un juriste : faites valider votre choix par un comptable agréé et par votre direction des impôts.

Image générée par intelligence artificielle.

Textes consultés le 2 novembre 2026

• Code général des impôts 2026 (DGI)
• Guide « Régime fiscal de l'auto-entrepreneur » (DGI, 2024)
• Ministère de l'Industrie : statut d'auto-entrepreneur
• Loi n° 09-08 (CNDP)